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Utente: francavir

Categoria: Legislazione

Q: n^ 286

Data quesito: 10/01/2006

I Vostri quesiti

Eg. Architetto, Le scriviamo con la speranza che Voglia aiutarci a risolvere il problema che segue. Dunque:nel 1983 un nostro confinante ha costruito sul suo lotto di terreno un capannone industriale mantenendo la distanza regolamentare dalla linea di confine delimitato, all'epoca, da una rete metallica. Nel 1985 a questo capannone venne aggiunta una tettoia in ferro di forma piramidale, alta al suo colmo circa 7 mt., ancorata per un lato al capannone preesistente e sorretta al lato opposto da 3 pilastrini in ferro posti proprio a ridosso della rete di confine, per cui questa tettoia veniva ad annullare la benchè minima distanza tra le due proprietà.Tuttavia le nostre proteste al momento non sono state molto incisive e la tettoia è rimasta dov'era. Nel 1992 il nostro confinante, facendosi carico di tutte le spese ma con il nostro consenso verbale, al posto della rete metallica ha fatto costruire un muro alto mt.2,90 e da quel momento sono cominciati i nostri guai. Infatti, lo stesso confinante,approfittando di un nostro periodo di debolezza pisicologica dovuta a gravissimi problemi economici e di salute, in nostra assenza, all'apice di questo muro e per tutta la sua estensione ha fatto istallare una serie di telai in ferro all'interno dei quali vi erano alloggiati dei vetri bianchi opachi e, ancora, all'apice di questi telai ha fatto ancorare alcuni pannelli in ondulina fino a raggiungere la preesistente tettoia. Per cui, a seguito di questi lavori, a ridosso del nostro confine si era venuto a creare un secondo capannone, con una limitazione di aria e luce per la nostra proprietà, oltre che orribile sotto il profilo puramente estetico. Mentre il nostro confinante ne aveva ottenuto un aumento di cubatura non indifferente. Purtroppo, come già detto, quello per noi era un periodo terribile e, giocoforza, abbiamo tollerato anche questo sopruso, anche in considerazione del fatto che il nostro confinante ha sempre sostenuto di essere in regola con i permessi. Comunque questi capannoni, ormai diventati due, sono immediatamente dati in affitto ad un fabbro che vi ha svolto la propria attività fino a luglio 2004, dopodichè sono rimasti sfitti. A marzo 2005, notando un certo movimento di operai, ci siamo resi conto che all'interno del capannone era stato costruito un soppalco a cui si accedeva con una comoda scala in ferro e, con altri accorgimenti, lo stesso capannone era stato trasformato in un ufficio a due piani,(successivamente dato in affitto ad una società assicuratrice). Di conseguenza, i vecchi telai in ferro che dal 1992 erano stati solo una fonte di luce per il fabbro, di colpo si sono trasformati in finestre regolarmente aperte a tutte le ore dai nuovi inquilini, con una pesantissima limitazione alla privacy della nostra famiglia, considerando che queste finestre si affacciano sulla parte di giardino ove, specialmente in estate, trascorriamo molto tempo essendoci tra l'altro anche una piccola piscina. A questo punto abbiamo chiamato i Vigili Urbani che hanno redatto un verbale constatando la mancanza dei permessi per il soppalco realizzato e dove si riservavano ulteriori approfondimenti. Comunque perdurando per noi il disagio conseguente a questa situazione, ci siamo rivolti ad un legale che ha citato in giudizio il nostro confinante, chiedendo un procedimento d'urgenza per la chiusura definitiva delle finestre e, in subordine, l'abbattimento del capannone stesso. Procedimento accordatoci dal Giudice con prima udienza lo scorso 12 ottobre e subito rinviata al prossimo 11 gennaio (domani). E da quì le soprprese, poichè dalla documentazione allegata agli atti dalla controparte, scopriamo che lo stesso dichiara che anche il capannone oggetto del contendere, compresa la tettoia e il soppalco, sono stati realizzati nel 1983 contestualmente al primo capannone. E questo malgrado il verbale dei Vigili Urbani, anch'esso allegato agli atti, e il documento rilasciato dall'ufficio condoni, dove in realtà ad oggi risultano condonati solo il capannone principale e la sola tettoia del capannone a confine. Da quì nasce la nostra domanda con la speranza di un Vostro autorevole consiglio su quanto è ancora possibile fare, in quanto il nostro legale sostiene che per il giudizio in corso, possiamo ottenere dal Giudice solo la chiusura definitiva delle finestre previa saldatura e null'altro, poichè dal 1992 sono passati troppi anni e, di conseguenza, non possiamo più chiedere l'abbattimento di questo capannone, neppure limitatamente alla sola parte sopraelevata rispetto al muro di confine. E questo malgrado il capannone in oggetto, a parte la tettoia, non risulta neppure condonato e sia stato realizzato senza lasciare neanche un cm. di distanza dalla nostra proprietà. Ci crede che non riusciamo a darci pace? Possibile che la legge tuteli chi commette un abuso e se ne infischi altamente di chi da questo abuso viene penalizzato? E' vero che la legge non ammette ignoranza , ma è pur vero che nella vita delle persone ci sono momenti in cui certe situazioni hanno la priorità assoluta. Le chiediamo inoltre, poichè sul documento del condono è specificato che lo stesso viene rilasciato "FATTO SALVO IL DIRITTO DEI TERZI" per la parte che risulta condonata, e cioè la sola tettoia, questo diritto decade come afferma il nostro legale (sulla cui competenza cominciamo a nutrire qualche dubbio), oppure nel nostro caso può essere ancora rivendicato? E, in caso affermativo, a chi dobbiamo rivolgerci per vedercelo riconosciuto? Grazie di cuore. P.S. il capannone in oggetto è sito nella X circ.ne del comune di Roma.

La risposta di "architetto inrete"

La domanda è ricca ed esauriente (accipicchia!). E’ talmente esauriente che dare una risposta altrettanto compiuta risulta difficile. Ci provo con il “beneficio di inventario”, poiché non conosco lo stato dei luoghi (sedetevi comodamente).
Se le N.T.A e i regolamenti stabiliscono di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione e chi edifica, anche in assenza di costruzioni sul fondo del vicino prospicienti il tratto di confine corrispondente, è tenuto a rispettare la distanza da esso imposta dal regolamento comunale (v. Cass. 7/8/02, n. 11899; Cass. 13286/00; Cass. 13/12/99, n. 13963; Cass. 10600/99; Cass. 12103/98).
Per giurisprudenza pacifica della Cassazione “Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino” (Cass. civ. sez. II 27-05-2003, n. 8420).
Ancora.
Se è vero che un fabbricato costruito da oltre venti anni, ha una distanza dal confine al di sotto di quelle regolate dalla Legge e il proprietario confinante non ha mai fatto nessuna obiezione scatta la tecnica dell' Usucapione e cioè che il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera (infatti, poiché è stato richiesto il condono con la Legge n° 47 del 28/02/1985 che ammetteva il conseguimento del titolo in sanatoria per le costruzioni “che risultano essere ultimate entro la data del 1° ottobre 1983”, si presume il superamento dei venti anni); è anche vero, però, che il rilascio della concessione in sanatoria (paragonabile a tutti gli effetti di legge alla concessione edilizia) appartiene specificatamente ad un procedimento che esaurisce i suoi effetti nell’ambito del rapporto pubblicistico tra il singolo richiedente e la P.A., dovendo comunque rispettare e far sempre salvi i diritti di proprietà spettanti di terzi oltre che le contrarie esigenze di pubblico interesse o, infine, impedimenti legali; il necessario ed imprescindibile rispetto dei diritti del terzo è comunque parte integrante della relativa concessione edilizia in essa, infatti, sempre menzionato con la conseguenza che ogni proprietario, in quanto leso nelle sue facoltà di godimento della cosa, conserva sempre il diritto di ottenere il risarcimento dei danni oppure la riduzione in ripristino delle opere abusivamente costruite.
Domanda. E’ stata rilasciata la concessione in sanatoria per l’abuso presentato? E se i grafici non corrispondono all’eseguito, siamo in presenza di un ulteriore abuso. Insista con il suo Legale, perché ci sono tutti i presupposti per far valere ancora i suoi diritti sempre con il beneficio di inventario. Continui a tenerci informati.

Utente: erossi

Categoria: Ristrutturazione

Q: n^ 282

Data quesito: 03/01/2006

I Vostri quesiti

Ho una casa singola a due piano più mansarda e sono in procinto di rifare il manto del tetto, le gronde ed i discendenti. Il tetto attuale è stao fatto nel 1970 ed è così composto: Travi varese in cemento armato, tavelloni e tegole francesi poggiate ditettamente sul tavellone. La casa è in muratura di tufo. Cose devo utilizzare per rifare il manto tenendo conto di avere un nuovo manto fatto di coppi (preferisco quelli di colore sfumato) che garantisca un buon grado di isolamento? La gronda anteriore, quella che va dalcimale della casa alla gronda laterale è molto stretta (crca 15 cm). Cosa posso fare per aumentare questa profondità allo scopo di migliorare l'estetica della casa? Da tenere in considerazione che prediligo lavori semplici e atti in economia. Grazie.

La risposta di "architetto inrete"

Ci sono in commercio molte soluzioni che permettono un ottimo grado di isolamento.
Il Cosiglio: considerando il luogo dove è localizzato l’immobile è preferibile un tetto ventilato.
Attualmente sto studiando un sistema interessante e semplice da posare: il pannello DS Ventilato della Ghirotto Edilizia. La lastra DS Ventilato è composta da un pannello di materiale coibente costituito da 5 cm. di polistirene stampato termocompresso autoestinguente di densità 35 kg/mc, la camera di ventilazione di 4 cm. ed il supporto per il manto di copertura, costituito da un pannello formato da 5 strati di legni pregiati.
Questi sono i riferimenti: Edilizia Ghirotto - V. Del Laghetto 77 - 45021 Badia Polesione (RO) Tel.: +39 0425.590909 Fax: +39 0425.590607 http://www.ghirotto.it
Naturalmente esistono altri sistemi di tetto ventilato che può trovare con una ricerca semplice su http://www.google.it..
Per quanto riguarda la seconda domanda, deve mandare un disegno della geometria attuale del tetto.

Utente: logiktoy

Categoria: Condominio e altro

Q: n^ 262

Data quesito: 19/11/2005

I Vostri quesiti

Ho da poco acquistato casa in condominio!!! Mannaggia a me!!! Prima dell'acquisto l'amministratore mi aveva rilasciato una dichiarazione in cui affermava che sul mio appartamento non vi erano oneri e spese gravanti. Alla prima assemblea scopro che diversi condomini avevano messo in mora il condominio per risarcimento danni da infiltrazioni d'acqua dall'ultimo piano. Ha valore la dichiarazione dell'amministratore? L'ultimo piano e' composto da 2 appartamenti con terrazzo a livello. La forma del condominio e' a C(un quadrato a cui manca un lato). Sotto ogni braccio della C vi e' un appartamento, e io vivo nel braccio estremo di C che non ha avuto infiltrazioni, e' lecito supporre che io non devo pagare ne' il rifacimento del tetto ne i danni da questo derivanti? Non dovrebbe valere la disposizione secondo la quale dovrebbero pagare solo i condomini che vengono coperti dal lastrico in questione (la classica divisione per colonne, come la cassazione afferma con diverse sentenze)? Un altra domanda: Su un lato il condominio e' a contatto con un massetto in cemento da cui sembra filtrare acqua fino ai garages. Il condominio (l'assemblea) nel 2001 aveva deciso di guainare questo massetto con il bene placido dei propietari, che presenti alla riunione firmarono anche il verbale d'assemblea. Dopo poco tempo i propietari negarono l'accesso al fondo (per via di una lite tra loro e un condomino)... la cosa rispunta (piu che altro le infiltrazioni) adesso dopo 5 anni. E' possibile far valere quel verbale dopo tutti questi anni? E possiamo chiedere all'amministratore il risarcimento per non aver fatto valere in sede giudiziale il verbale, che a quanto mi risulta ha valore di scrittura privata? Un'ultima domanda: Il costruttore aveva costruito un vano sotterraneo che ufficialmente e' un vano di areazione, scopro che alcuni condomini hanno acquistato parti di questo vano, hanno chiuso alcune aree con delle saracinesche ricavandone garages (abusivi). Come devo comportarmi qualora questi mi chiedano di partecipare alle spese per apportare migliorie al vano di areazione? (tipo: cancello elettrico, asfalto..). Piuttosto penso che le loro auto stiamo pian piano sgretolando il cemento di cui il pavimento e' fatto... dovrei essere io a citarli per danni?

La risposta di "architetto inrete"

Andiamo per ordine (forse troppe domande in una!)
L’amministratore ha rilasciato una dichiarazione sulla sua proprietà immobiliare? Ho capito bene? Quindi ha dichiarato il vero, poiché i problemi che Lei ha elencato sono riferiti all’intero condominio e non al suo appartamento.
La seconda domanda. La risposta è nell’art. 1117 del c.c. - Parti comuni dell'edificio – in particolare il punto 1: “il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”
E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c. secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’art. 1117 c.c. ( cose di uso comune) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”
E’ anche vero che: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Ma è anche vero che la ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.
I condomini che non sono d’accordo nel procedere a tale spese devono sollevare tale loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere anche tutti gli altri condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta spesa. Le altre domande. Purtroppo ha dato pochi elementi per dare una risposta esaustiva, provi a riformularle.

Utente: nafnaf2

Categoria: Arredamento

Q: n^ 256

Data quesito: 15/11/2005

I Vostri quesiti

Vorrei posizionare un tavolo alto in cucina, fissato al muro, con sedie tipo bar. Qual'è la distanza ergonomica ottimale fra il piano di seduta della sedia e il piano del tavolo? Grazie mille

La risposta di "architetto inrete"

Le misure ottimali ergonomiche sono:
a. Altezza del piano da terra = 110 cm
b. Altezza del piano di seduta da terra = 80 cm
c. La larghezza del piano non deve superare la profondità di 50 cm.

Utente: exner

Categoria: Problemi Tecnici

Q: n^ 252

Data quesito: 14/11/2005

I Vostri quesiti

Buongiorno, il mio problema è il seguente: durante il sopralluogo per la tracciatura dell’impianto elettrico nello stabile in cui andrò ad abitare (oltre 40 appartamenti su 6 piani), ho notato come cassette e crene venissero eseguite anche nelle strutture portanti (travi e muri). Perplesso, ho chiesto delucidazioni all’installatore, il quale mi ha detto che “basta non toccare i tondini di ferro”… Ma è davvero così? Io ho sempre pensato che tali elementi fossero intoccabili. Esiste una normativa al riguardo? E se si potete indicarmela? Grazie.

La risposta di "architetto inrete"

Il suo problema trova risposta nella seguente frase: realizzare l’opera a perfetta regola d’arte. Cosa significa: che l’impianto realizzato su strutture portanti non è a perfetta regola d’arte.
Inoltre la superficie dell’armatura resistente deve distare dalle facce esterne del conglomerato di almeno 0,8 cm nel caso di solette, setti e pareti, e di almeno 2 cm nel caso di travi e pilastri (Legge n. 1086/71 e relative norme tecniche del DM 9 gennaio 1996).
Comunque se il caso risulta sporadico no succede nulla, al contrario se le tracce si propagano a ragnatele sulle strutture portanti il caso risulta preoccupante.

Utente: exner

Categoria: Problemi Tecnici

Q: n^ 251

Data quesito: 14/11/2005

I Vostri quesiti

Buongiorno, mi accingo a fare predisporre, in un palazzo in costruzione, l'apparato di climatizzazione del mio appartamento. Più precisamente sul terrazzo esterno. Volevo sapere se, circa l'installazione dell'unità esterna, esistano o meno vincoli particolari. Ciò in quanto il costruttore sostiene che devono essere comunque posizionati a livello del pavimento. Dato però che le ringhiere del balcone saranno piastroni di cristallo e non barre metalliche, ciò creerebbe un ristagno del calore oltre che sottrarre spazio utile. Io invece vorrei installarle (con staffe) più vicine al "soffitto" del terrazzo, in modo da guadagnare spazio e facilitare lo smaltimento del calore. Esistono regolamenti comunali al riguardo e se si, dove posso trovarli? Grazie

La risposta di "architetto inrete"

Andiamo per ordine.
1. Per l’installazione di unità esterne (split) serve l’autorizzazione (DIA o Permesso di costruire se già previsto nel titolo richiesto) da parte del Comune.
2. La posizione più naturale è quella individuata da Lei (in alto) ma devono essere tutti posizionati nella stessa altezza (intero palazzo) per uniformità di prospetto.
Quindi Le consiglio di accertarsi se sussiste il “titolo” e di insistere con il costruttore o parlarne con gli altri acquirenti: non esistono regolamenti generalizzati a riguardo, a meno chè il suo caso è menzionato nel Regolamento Edilizio del suo Comune.

Utente: malfunk

Categoria: Finiture interne ed esterne

Q: n^ 250

Data quesito: 13/11/2005

I Vostri quesiti

Voglio rinnovare la zona giorno. Sono 50mq. Al centro c'è una colonna rettangolare(50x25), che separa per così dire gli ambienti(cucina e sala).Nelle parte cucina vorrei mettere dei mobili rossi e mi chiedevo come dipingere colonna e pareti del soggiorno e di che colore mettere il divano. Avevo pensato ad uno spatolato rosso per la colonna e forse anche per la parete in fondo del soggiorno, in modo che richiamasse la cucina. Però poi di che colore fare le altre pareti e il divano? grazie per l'eventuale risposta

La risposta di "architetto inrete"

Ormai la sezione Archivio di architetto inrete contiene più di 200 risposte ai vostri quesiti … anche in questo caso gran parte della risposta la può trovare nel quesito n° 107 nella categoria “Finiture interne ed esterne”. Veniamo al suo caso. Se ha intenzione di inserire nell’ambiente divani e poltrone di colore rosso, Le consiglio di (come già proposto da Lei) dipingere il pilastro di rosso usando però una vernice ad acqua (atossica) e non uno spatolato, per ottenere un effetto lucido. Dipingere le altre pareti laterali di bianco: lo sfondo luminoso e “anonimo” riesce ad esaltare il rosso dei divani (spero in pelle) e l’elemento “anomalo” rappresentato dalla colonna.

Utente: chiara

Categoria: Problemi Tecnici

Q: n^ 249

Data quesito: 13/11/2005

I Vostri quesiti

Buongiorno, sono una studentessa di ingegneria. Il mio non è un vero e proprio problema tecnico. vi spiego: sto cercando disperatamente una foto del progetto di piazza di Aldo Rossi. E' una struttura formata da una scalinata e una colonna che sorregge una parte triangolare. potreste aiutarmi? grazie è molto importante

La risposta di "architetto inrete"

La piazza che cerchi è a Segrate (Milano): la Piazza del Municipio. E’ un progetto del 1965 e la “struttura” in particolare è il monumento ai partigiani; il monumento è concepito come una fontana da un lato e un podio dall’altro. Purtroppo non ho fotografie recenti ma ti posso consigliare un libro: Aldo Rossi, a cura di Gianni Braghieri, Serie di Architettura della Zanichelli. In questa pubblicazione puoi trovare foto in b/n e il progetto.

Utente: bellator

Categoria: Problemi Tecnici

Q: n^ 244

Data quesito: 10/11/2005

I Vostri quesiti

Egregio Architetto, il mio quesito è il seguente. Vorrei destinare un appartamento (abitativo) di 60 mq a studio medico fisiokinesiterapico. A tal proposito vorrei che mi delucidasse sulla legislazione vigente. Le illustro, per meglio intenderci, l'ubicazione e la conformazione del locale in questione: appartamento piano rialzato in palazzina senza condominio di complessivi 2 piani. Completamente autonomo e provvisto già di tutti i requisiti igienico-sanitari richiesti. L'unica "mancanza" è l'accesso per i portatori di handicap che si vedrebbero costretti a salire 6 gradini. Per ovviare a questo ho pensato di poter realizzare una rampa di accesso dal mio personale terrazzo antistante, adiacente all'ingresso della palazzina. In tal caso il comune e gli altri condomini potrebbero opporsi? Grato per quante più notizie saprà darmi, porgo cordiali saluti.

La risposta di "architetto inrete"

Deve presentare, a firma di un tecnico abilitato, il cambio di destinazione d’uso dell’immobile prevedendo (e quindi progettando) tutti i requisiti richiesti dal D.P.R. n° 503/96 e del D.M. n° 236/89, nonché la dichiarazione di conformità (Legge n° 13/89).


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Aldo Rossi, Sudliche Friedrichstadt,  IBA 84, 1981, Berlino